Анализ рынка недвижимости г. Минска в период с 1 января 2008 г. по 1 сентября 2009 г.

12 октября 2009

Я бы ценил вещи не по их стоимости,

 а по их значимости…

Габриэль Гарсиа Маркес

Самый распространенный вопрос, который задают любому профессиональному участнику рынка недвижимости, касается стоимости объекта. И это неудивительно, так как именно знание денежных эквивалентов во многом определяет  тактику и стратегию действий на рынке. Наиболее актуальным становится это знание во время кризисных ситуаций или в период временных затруднений.

Как правило, анализ средней стоимости недвижимости проводится на основании классификации квартир по количеству комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, четырехкомнатные). Следует сказать, что на сегодняшний день подобная классификация себя изживает по двум основным причинам:

1. покупатель недвижимости, обладая определенными денежными средствами, ориентируется на общую сумму, которую ему необходимо заплатить за квартиру. А сумма, затрачиваемая на приобретение объекта, зависит от его общей площади.
2. потребность в большом пространстве с каждым годом увеличивается, вследствие чего параметры квартир изменяются в соответствии со спросом. Если типовая двухкомнатная квартира в хрущевке составляет примерно 40-50 кв.м., то сейчас строятся двухкомнатные квартиры, общая площадь которых составляет 80 – 90 кв.м.

Анализ средней стоимости квартир проводился на основании вышеизложенных факторов, а также на основании реальных сделок купли-продажи квартир, зарегистрированных в Национальном реестре цен на недвижимость.

Следует различать цену предложения и рыночную цену. Цена предложения, как правило, отражает лишь субъективные взгляды продавца недвижимости и не показывает реальных изменений на рынке, в то время как рыночная цена является результатом соглашения между продавцом и покупателем на конкретную дату. Рыночная цена, как правило, ниже цены предложения на 8 %.

Средняя рыночная цена за 1 м² в г. Минске составила  1412 долларов США (за период янв-авг 2009) . За аналогичный период 2008 г. рыночная стоимость 1 м²  составляла 1829 долларов США. Таким образом, цены упали на 23 %. Средний темп изменения цены за период январь - август 2009 г. составил –3%, в то время как в аналогичном периоде 2008 года средняя скорость роста цен на эти квартиры составляла 1%.

С начала 2009 года средняя цена на квартиры, площадью до 30 кв.м., упала на 12%, а на квартиры площадью 30-40 кв.м. цена упала на 21,7 % (см. рис.1).  Таким образом, в августе цена на однокомнатные квартиры составила 1347  долларов США за 1 м²

На квартиры площадью 40-50 кв.м. цена снизилась на 25 %, а на квартиры площадью 50-80 кв.м.  - на 24%. (см. рис. 2). Таким образом, в августе цена на двухкомнатные квартиры составила 1203  доллара США за 1 м² .

На квартиры площадью 80-100 кв.м. цена снизилась на 13,8 %, а на квартиры площадью от 100  кв.м. на 13,9 %. (см. рис. 3). Таким образом, в августе средняя рыночная цена на трехкомнатные квартиры составила 1319  долларов США за 1 м² , а на многокомнатные  - 1356 долларов США.

По статистике, отражающей количество сделок с недвижимостью, можно также судить об активности на рынке. По данным Национального кадастрового агентства Республики Беларусь за январь - август 2008 года было зарегистрировано 6320 различных сделок купли-продажи, а за аналогичный период 2009 г.  – 6035 сделок (см. рис. 4).  Средняя скорость роста активности в 2009 году составляет 16%, в то время как в аналогичном периоде 2008 года она составляла 13%. А это означает, что снижение цены положительно сказывается на увеличении количества сделок купли-продажи.

Следует отметить, что на рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, не только спрос и предложение, но и качество недвижимого имущества, место его расположения. А также уровень и динамика доходов населения, состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования, доступность финансовых ресурсов, условия окружающей среды и др. Поэтому для определения стоимости Вашего объекта недвижимости недостаточно умножить среднюю цену за 1 м² на площадь Вашей квартиры, а для определения степени влияния каждого фактора в сторону увеличения или уменьшения стоимости лучше обращаться к специалистам.