Основательная экспертиза

      Что нужно знать перед заключением договора на продажу недвижимости?

     Недвижимость можно продавать самостоятельно, а можно обращаться за помощью к посредникам. Предположим, вы решили продавать свое имущество через агентство недвижимости. Они работают с продавцами на основании договора, который является основным документом, позволяющим продавцу требовать от агентства выполнения обещаний, а в свою очередь, агентству с продавца − соблюдения договоренностей. Но прежде чем заключать договор, нужно выяснить, можно ли продавать ваше имущество.

     С одной стороны, у человека есть недвижимость, с помощью которой он хочет решить вопрос: получить деньги или изменить жилищные условия. С другой стороны, есть посредник, который может в этом помочь. Их отношения регулирует договор. По словам коммерческого директора агентства недвижимости «Универсальные юридические услуги» Артема ВАЙНИЛОВИЧА, чтобы исключить лишние затраты, обиды и непонимание, на первой встрече с риэлтером перед заключением договора выясняются вопросы, без которых взаимоотношения продавца с агентством невозможны. В частности, имеет ли он право продавать свою недвижимость; чье согласие на это нужно, и возможно ли его получить?

     Итак, придя в агентство недвижимости, продавец приносит с собой правоустанавливающие документы, техпаспорт на недвижимость и свое удостоверение личности – паспорт. С этих документов и начинается юридическая оценка.

     Юридическая оценка: наличие документов, круг лиц, перепланировка

     Условно юридическую оценку можно разбить на несколько этапов.

     Первое – это проверка, есть ли в наличии все необходимые документы

     Специалист агентства недвижимости проверяет наличие юридических оснований и право продавать объект. Бывает, что продавец потерял какой-то документ, другой у него недооформлен, например, есть вопросы с наследством и не все документы на землю в порядке и т.д.

     Артем ВАЙНИЛОВИЧ: «К тому моменту, когда найдется покупатель, все документы должны быть установлены. Он не будет ждать, пока продавец все соберет. Поэтому первое – проверяются все правоустанавливающие документы на квартиру, и риэлтер убеждается, что объект принадлежит именно этому человеку и он имеет право его продавать».

     Более того, некоторые документы не представляется возможным привести в порядок в короткий срок. В таком случае специалист агентства недвижимости дает рекомендации, как это исправить. При желании продавец может обратиться в это же агентство, дополнительно заключив соглашение с тем, чтобы его документы привели в порядок.

     Второе – найти третьих лиц

     Второй важный этап юридической оценки, по словам специалиста, − один из самых сложных. Нужно выяснить круг лиц, которые имеют права в отношении продаваемой недвижимости. Как это происходит? Выясняется это сначала со слов продавца, а впоследствии проверяется в соответствующих государственных органах. Поэтому прежде, чем идти в агентство, не лишним будет вспомнить всех, кто когда-либо был прописан в квартире, и всех членов семьи, которые могут претендовать на недвижимое имущество. А еще лучше узнать их адреса и выяснить, возможно ли с ними встретиться. Также риэлтер определяет, нужно ли будет получать разрешение на продажу недвижимости в исполнительном комитете или нет. Это делается для того, чтобы сориентироваться по срокам проведения сделки.

Еще очень важный вопрос – это бывшие супруги.

     Артем ВАЙНИЛОВИЧ: «Бывает, что недвижимость приобретали давно. Брак расторгнут, и бывший супруг или супруга давно пропали из поля видимости продавца. Ошибочно многие граждане считают, что, если с момента официального разрыва прошло 3 года и супруги ничего не делили, то одна из сторон не имеет никаких прав в отношении недвижимости. Однако это не так.

3 года – это установленный срок на подачу заявления о разделе имущества. Если оно не подано, то недвижимость по-прежнему является общей собственностью, просто бывшие супруги не устанавливали режим раздельной собственности. В таком случае для того, чтобы продать недвижимость, нужно искать супруга, где бы он ни находился, и брать у него согласие на продажу квартиры. И случается, что люди ездят на Дальний Восток, за океан и т.д.».

     Продавец должен не просто перечислить всех так называемых третьих лиц, в его обязанность входит обеспечить их явку в агентство. Почему они на этом настаивают? Посреднику нужно убедиться, что люди добровольно дали согласие на продажу недвижимости. Обязанность агентства – проверить, что все лица являются теми, кем представляются, и дают согласие добровольно. В частности, в офисе агентства «Универсальные юридические услуги» работает нотариус.

     «Если нам просто привозят согласие, − говорит собеседник, – то мы не можем стопроцентно гарантировать ни подлинность документа, ни то, как оно было получено. Худшее, что может быть, – подписи и печати нотариуса могут быть поддельными. Здесь можно стать жертвой мошенничества продавца. Похожая ситуация и с бывшими супругами. Если согласие получить не удается, то его можно подделать. Поэтому мы требуем явку необходимых людей в офис».

      Отдельный вопрос при установлении третьих лиц – это приватизация. По более поздним договорам приватизации (в частности, после 2000 года) вопросов практически не возникает. В них прописывалось, кто участвовал в приватизации. Сложнее оказывается с более ранними договорами (до 2000 года). Тогда поименного перечня в документе не содержалось, а указывался покупатель и члены его семьи. Вот тогда и начинается поиск родственников, которые могут иметь права в отношении продаваемой недвижимости.

     Третье – узаконить перепланировку

     Если в квартире сделана перепланировка, то прежде чем ее продавать, нужно узаконить изменения. Почему?

     «Если перепланировка не узаконена, то мы настаиваем, чтобы это было исправлено до момента приобретения квартиры покупателем,− говорит Артем ВАЙНИЛОВИЧ. − Иначе получается, что, когда квартиру покупают с незарегистрированной планировкой, то всю ответственность впоследствии будет нести новый хозяин, потому что по документам квартиру продали в первоначальном состоянии. Проблем больших не возникает, если перепланировка сделана качественно. Но если в ходе изменений были нарушены какие-то важные коммуникации, в первую очередь, вентиляционные шахты, гидроизоляционные свойства санузлов, то отвечать за это будет покупатель. А качество многих работ на глаз не определишь.

     Для того чтобы узаконить перепланировку, нужен достаточно протяженный период времени. Поэтому, если продавец согласен с нашим доводом, то он может у нас же заказать услугу по перепланировке. И мы параллельно начинаем рекламировать квартиру и заниматься оформлением документов по перепланировке».

Газета «Недвижимость для всех», выпуск №26(340) от 8 июля 2010 года,

Алена Мазуро.