Макияж для собственной квартиры
Как быстрее и выгоднее продать недвижимость?
Продажа недвижимости через посредника начинается задолго до показов. Прежде чем агент приведет потенциальных клиентов, нужно заключить договор с агентством недвижимости. Но и здесь есть несколько этапов. Сначала выясняется, можно ли продать недвижимость с юридической точки зрения (юридическая экспертиза), затем нужно определиться с ее стоимостью (оценка квартиры), а вот после этого (но еще перед заключением договора) еще один этап – предпродажная подготовка.
Что это значит? Зачем это нужно? И во сколько это может обойтись хозяину квартиры? Об этом рассказывает коммерческий директор агентства недвижимости «Универсальные юридические услуги» Артем ВАЙНИЛОВИЧ.
Предположим, вы решили продать квартиру, обратившись к посреднику. Пришли в агентство недвижимости, чтобы заключить договор, по которому вам окажут помощь. Как только выяснили, что с юридической точки зрения для продажи нет никаких ограничений, и определили примерную стоимость объекта, стоит обсудить с риэлтером предпродажную подготовку. Что это значит?
«Предпродажная подготовка недвижимости делается на начальном этапе, − отмечает собеседник. – Здесь риэлтер оценивает квартиру с точки зрения ее готовности для показов и дает рекомендации, если что-то нужно исправить. Это первичное консультирование, и оно бесплатное. Только в том случае, когда объект находится за Минском, мы просим продавца оплатить транспортные расходы специалиста».
Первое впечатление
Как же должна выглядеть квартира, которую собираются продавать? По словам специалиста, квартира должна быть чистой и аккуратной. В сущности все зависит от того, в каком состоянии находится объект. Если состояние оценивается как «среднее», нет никаких дизайнерских решений, дорогостоящего ремонта, то квартиру просто нужно привести в порядок. То есть убрать лишние вещи. Пустая квартира, а еще и со светлыми обоями, зрительно кажется больше. Более уютным объект выглядит, когда не захламлен шкафами, лишними вещами и т.д. Следует также убрать следы жизнедеятельности человека: все обрывы обоев, царапины на стенах, все, что придает неприглядный и неопрятный вид.
Косметический ремонт
А если продавцу захотелось немного повысить стоимость своей квартиры? Возможно ли это?
Артем ВАЙНИЛОВИЧ: «Повысить стоимость объекта можно двумя способами. Первый – тактический. То есть нужна правильная реклама. Если продаются условно одинаковые квартиры и одна из них стоит немного дороже, при этом риэлтер или сам продавец правильно объясняют, почему это так и покупатель внемлет этим доводам, тогда правильная реклама способствует повышению цены. И ко всему прочему, ускоряет процесс продажи.
Другой способ увеличения стоимости квартиры – физический. Во-первых, в квартире должно быть банально чисто, особенно если продавец не проживает в квартире. Ведь очень важно первое впечатление покупателя.
Мы всегда обращаем внимание продавца на состояние санитарного узла, на его внешний вид. Все ржавое, с трещинами мы рекомендуем заменить. И вовсе не нужно покупать дорогой унитаз, раковину, ванну. Можно не угадать вкус покупателя по форме, по цвету.
Немаловажный аспект предпродажной подготовки – это состояние оконных рам. Сейчас это встречается реже, как правило, везде стоят стеклопакеты, но раньше это было проблемой. Трещины на рамах, потертая краска и т.д. Мы советовали и сейчас продолжаем, если в этом есть необходимость, подкрасить рамы и убрать трещины, тем более что это можно сделать самостоятельно и за небольшие деньги. А эффект сразу же будет очевиден.
В целом косметический ремонт всегда благоприятно сказывается на цене квартиры и на отношении покупателя к ней. Должно сложиться впечатление, что клиент пришел в только что сданную квартиру, по крайне мере внутри. Дом может быть и старым. Покрасить дом и сделать капитальный ремонт ни одному покупателю не под силу. А вот порядок в квартире создать можно. Квартиру нужно в обязательном порядке готовить к продаже. Все чистое и аккуратное всегда воспринимается покупателями благосклонно. Есть, конечно, люди, которые обращают мало внимания на подобные вещи, но, как правило, женщины-покупатели очень чутко относятся к таким нюансам».
Соседей не утаишь
«На практике порой встречаются, на первый взгляд, алогичные ситуации. Так, квартира может быть очень хороша, и дом выглядит привлекательно, и район перспективный, и вид из окна хороший. Есть только одно «но» − социальный состав дома. Подъезд и состояние входных дверей в квартиры выдают все тайны жильцов. И даже если просить неблагополучного соседа на время показа исчезнуть, а самого покупателя быстро провести в квартиру, все тайное станет рано или поздно явным. И даже если сделать ремонт в подъезде, ничего не выиграешь, можно только ввести покупателя в заблуждение.
Безусловно, продавец может закрасить стены, заменить светильники и подобное, но любой умный покупатель все равно придет и своими глазами, без продавца, оценит увиденное.
Человек покупает не квартиру, а жилую среду, и если у него есть деньги, то эту среду он хочет выбрать. И насколько этично продавцу обманывать покупателя – вопрос личный. Мы всегда настаиваем на честности».
Основательный подход
И все же, если продавец хочет существенно повысить стоимость квартиры? Стоит ли ему делать ремонт? «Если это не ваш бизнес, вы не профессионал-ремонтник, если нет доступа к дешевым стройматериалам, причем ко всему их спектру, то лучше этим не заниматься. Потому что навряд ли продавец попадет во вкус покупателя, даже в таких мелочах, как цвет плинтуса, − подчеркивает собеседник. − Поэтому отделку лучше не делать, любой покупатель, если у него есть деньги, сегодня предпочитает сделать ремонт самостоятельно, согласно своим задачам.
Безусловно, есть определенная категория продавцов, у которых есть опыт и средства по проведению ремонтов, и они делают его на свое усмотрение и выставляют квартиру на продажу. На такие объекты есть покупатель. Это люди, которые не имеют возможности заниматься отделкой квартиры либо просто не хотят. Другими словами, такие квартиры для тех, кто хочет просто привезти чемодан с вещами и сразу жить. Квартиры с отделкой имеют шансы быть проданными, но здесь есть один серьезный камень преткновения. Сколько стоит ремонт, и сколько удалось получить на выходе? Всегда должен быть принцип разумности.
Когда квартиры продаются с качественной отделкой или уже подготовленными для жизни, то только два фактора играют важную роль. Первое – это комплексное восприятие, насколько нравится или не нравится ремонт. Второе – это функциональность. Большинство людей смотрит, насколько эта квартира удобна для жизни. Тогда и принимается решение о покупке».
Квартиры с эксклюзивной отделкой
Больше всего проблем при продаже вызывают квартиры с эксклюзивной отделкой. К примеру, жилье с ремонтом 10-летней давности, по словам Артема ВАЙНИЛОВИЧА, продать сложно, если он был сделан в стиле модных тенденций и материалов определенного времени. Поэтому если уж предполагаете когда-нибудь продавать квартиру, тогда лучше всего делать классический ремонт.
«Наибольшие проблемы вызывают квартиры, где ремонт был сделан около 10 лет назад. Во-первых, подобные «новшества» морально устарели по дизайну, во-вторых, по применяемым материалам. Произведенная отделка тех лет на практике уже не имеет своей цены. И не потому, что там люди пожили, отделка пришла в негодность, бывают очень чистые и аккуратные квартиры, будто ремонт был сделан совсем недавно. Применяемые материалы и дизайн сразу выдают, когда был ремонт, – говорит специалист. – Возьмем, 90-е годы. В то время самыми популярными материалами были сайдинг, который применяли при отделке ванной комнаты, а также ковровые покрытия, которые стелили во всех комнатах. В 2000-х годах квартиру с подобным ремонтом продать было крайне сложно. В начале 2000-х годов появился какой-то особый вкус к ремонту. Это кричащие цвета, избитые оранжевые кухни, сине-желтые сочетания цвета стен и мебели, каскады на потолках из гипсокартона. Все ремонты были как под копирку. Такую квартиру сегодня также продать сложно. Но если ремонт классический, владелец квартиры на материалах не поскупился, то спустя 10 лет ремонт все-таки смотрится.
Что касается авторского дизайна, то он может привлечь внимание, только если выполнен очень качественно и не нагружает излишествами. А просто имя какого-то известного дизайнера не гарантирует успешную продажу. Хотя и тут бывают исключения».
Газета «Недвижимость для всех», выпуск №28(342) от 22 июля 2010 года,
Алена Мазуро.